Arrendamientos urbanos en zonas de mercado tensionado: Daniel Loscertales Fuertes

ARRENDAMIENTOS URBANOS EN ZONAS DE MERCADO TENSIONADO.

Comunidad de CANARIAS

Daniel Loscertales Fuertes. Abogado

NOTAS PREVIAS.

Habiéndose ya aprobadas y publicadas las zonas tensionadas por resolución del Ministerio de la Vivienda a primeros de este mes de marzo 2024, cumpliendo con lo d conforme lo dispuesto en la Ley 12/2023, sobre el DERECHO A LA VIVIENDA, hay que hacer las siguientes consideraciones, indicando de entrada que, como se verá en otro apartado, solamente pueden declarar ZONAS TENSIONADAS cada una de las Comunidades Autónomas con el fin de que se apliquen los límites de alquiler y a cambio el arrendador obtenga beneficios fiscales.

FINALIZACION PLAZO ACTUAL CONTRATO-

.Conforme el art.10.3 de dicha Ley 12/2023 cuando finalice el contrato actual de arrendamiento de vivienda y la misma se encuentre en una zona de “mercado residencial tensionado”, mientras dure esta declaración y a petición del arrendatario,, se podrá ampliar el contrato hasta TRES AÑOS más, salvo que anteriormente el arrendador haya comunicado la necesidad de ocupar la vivienda para sí mismo sus familiares en primer grado de consanguinidad o que haya Sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

NUEVOS CONTRATOS EN ZONAS TENSIONADAS.

A tenor del artículo 17..6 de la misma Ley 12/2023, si la vivienda se encuentra en zonas de “mercado residencial tensionado”, el nuevo contrato no podrá exigir una renta superior a la última que existía en el anterior contrato de la misma vivienda, salvo que se den las circunstancias que contempla las letras a), b), c) y d), por obras de rehabilitación, mejora en la vivienda, ahorro de energía, accesibilidad o cuando el contrato se firme por un periodo de diez o más años. . En el apartado se establece una prórroga de 3 años si la vivienda está en zona tensionada.

b). En el mismo artículo 17., apartado 7, si el arrendador es un gran tenedor, se establece que en “zonas “tensionadas” la renta no podrá exceder del límite máximo de referencia determinado en las mismas por la Comu9idad Autónoma correspondiente.. Asimismo esta limitación se aplica los arrendamientos de vivienda ubicados en zona de mercado residencial tensionado dentro de la referida zona y que un hubiera existido arrendamiento en los últimos cinco años.

INCENTIVOS FISCALES

Remito al lector al contenido de la Disposición Final Segunda, Disposición Transitoria Trigésimo octava y Disposición final Tercera de propia Ley por el Derecho de Vvienda 12/2023, donde figuran las bonificaciones determinadas por la correspondiente Autonomía y que pueden tener los arrendadores que alquilen la vivienda en zonas tensionadas de cada territorio, pues dichas “rebajas” solo podrán compensarse en la próxima declaración de renta, es decir, con muchísimo atraso.

Es importante señalar que cuando se redacta estas consideraciones (segunda quincena de marzo), la única Comunidad autónoma que ha determinado las zonas ·tensionadas” ha sido Cataluña.

ZONAS TESIONADAS. Dicho todo lo anterior, a continuación se indican Los Municipios determinadas por el Ministerio de la Vivienda, donde las autoridades autonómicas y locales pueden imponer unos límites en los arrendamientos de zonas tensionadas, señalando únicamente a continuación las que corresponden a este territorio.

COMUNIDAD DE CANARIAS.

LAS PALMAS:

Arguimes, Arrecife, Arucas, Ingenio, Oliva la, Palmas de Gran Canaria, Puerto del Rosario, San Bartolomé de Trajana, Santa Lucia de Trajana, Telde.,

SANTA CRUZ TENERIFE.

Adeje, Arona, Candelaria, Granadilla de Abona, La Orotava, Puerto de la Cruz, Realejos los, San Cristóbal de la Laguna, Santa Cruz Tenerife.

MUY IMPORTANTE. Afortunadamente las Comunidades autónomas NO están obligados a declarar y admitir dichas “zonas tensionadas”, pues la Ley de Vivienda les concede una facultad solo si lo consideran necesario y conveniente y únicamente en los municipios señalados por el propio Ministerio de la Vivienda, sin que sea posible añadir ninguno más por decisión propia de la respectiva Comunidad Autónoma. Hay que señalar que Hasta el momento la única Comunidad que ha admitido oficialmente “zonas tensionadas” es Cataluña.

NOTAS FINALES. Naturalmente solo es una postura y respetando otras, pero tengo que decir que si bien el Estado (a través de las Autonomía y Ayuntamientos) pretende favorecer al arrendatario en determinada zonas, quizás en base a lo que establece el art. 47 de la propia Constitución, que reconoce “el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada”., pero eso pasa, según mi criterio, por facilitar viviendas oficiales o ayudas directas, sin que se perjudique a otros ciudadanos, pues a la vez hay que tener en cuenta que el art. 33 de la carta Magna se “reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia”., por lo que no se puede incluir a los propietarios “normales” (muchos de ellos donde la renta es parte de los ingresos necesarios para sus gastos diarios), incluso sirven para para ayudar a pagar la hipoteca del piso alquilado etc. etc., de ahí que, en términos generales no es justo que el propietario individual preste ayuda directa a otros ciudadanos con alquileres bajos y controlados por el mero hecho de

disponer de una vivienda en arrendamiento, toda vez que, insisto, es el Estado. Comunidades Autónomas y Ayuntamientos las que deben solventar el problema de la vivienda en todos los aspectos y sin intermediarios, pero no el particular, salvo que sea un gran tenedor, sin tener que esperar a los descuentos en la próxima declaración de la renta, conforme se ha indicado en el apartado de “incentivos fiscales”.